土地の購入時や建物を建築するときに、必ず把握しておくべき内容である、建ぺい率と容積率。建ぺい率と容積率、それぞれの意味を解説していきましょう。

建ぺい率は、敷地面積に対する建物面積の割合です。敷地面積とは「建物を建設する土地の面積」をいい、建築面積は「建物を真上から見た水平投影面積」を指します。建ぺい率は建築基準法によって上限が定められているため、行政が決めた割合に沿って建築しなければなりません。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。延床面積とは建物のそれぞれの階を合計した「床面積」を指します。容積率も建築基準法によって上限が定められているので注意しましょう。

前項でも説明したように、建ぺい率と容積率は建築基準法により上限が定められています。また、建ぺい率と容積率は用途地域や防災地域の種類により制限が異なるのです。
用途地域とは、計画的な街づくりを形成するために一定の制限を設けた制度をいいます。それぞれの住民が好きなように建物を建築していては、住環境が損なわれるだけでなく不都合が起きてしまう原因に。建築用途や建築制限を設けて、環境の保護に努めているのです。
用途地域は13種類ありますが、大きく分けると住宅系・商業系・工業系となります。さらに、建築の規制や建築可能な施設の種類などに細かく分類されるのです。

建ぺい率と容積率の割合を調べるためには計算式を用います。それぞれ解説していきましょう。

建ぺい率の計算方法は、「建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100」です。例えば、敷地面積が100m2で建物面積が60m2の場合の建ぺい率の計算式は、「100m2÷60m2×100＝60％」となります。上記で説明した通り、建物は用途地域ごとに設定された建ぺい率の上限内で建築しないといけません。例のように、敷地面積100m2で建ぺい率が60％であれば、建築面積が60m2以内に収まるよう建築しなければならないのです。
しかし、条件内に当てはまる地域や土地の場合、建ぺい率が上乗せされる緩和条件があります。
・防火地域内の耐火建築物、もしくは準防火地域の準耐火建築物である
・特定行政庁が指定した要件を満たしている角地である
上記のどちらかに当てはまる場合は10％上乗せされ、両方に当てはまると20％上乗せされるのです。

容積率の計算方法は「容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100」です。しかし、容積率には「前面道路制限」という決まりがあるため注意が必要になります。前面道路制限とは、敷地に面する道路幅が12m未満の場合、地域によって定められた定数と道路幅をかけて求められた数字が容積率の上限になるというものです。例えば、土地が道路幅4mに接していて定数が0.4だった場合の計算は「4m×0.4×100＝160％」。容積率は、指定されている容積率と計算で出た基準容積率のうち厳しい数値の方が適用されます。容積率の上限が200％だった場合は、本来の指定容積率ではなく、基準容積率の160％に抑えて建築しなければなりません。
容積率にも、建ぺい率と同様に緩和条件があります。建築物に地下室がある場合、建物全体の1/3以内であれば容積率の計算から除外できるのです。また、建物内に駐車場が設置されている場合、建物の1/5までなら容積率の計算から除外できます。
その他、屋根裏収納のある階の床面積が1/2までなら除外できるケースも。因みに、建物から突き出しているバルコニーやベランダなどが1m以内だった場合は、延床面積に含まれません。

千葉県木更津市、君津市、袖ヶ浦市、富津市の用途地域と建ぺい率をご紹介していきましょう。

千葉県木更津市の中心地である木更津駅付近一帯は、商業地域と近隣商業地域に指定されており、建ぺい率は80％です。
木更津駅から少し離れた地区である文京・朝日・桜町・桜井新町・太田は第一種住居地域に指定され、建ぺい率は60％となっています。また、木更津市を代表とする大型のアウトレットモールがある金田東三丁目は近隣商業施設に指定されており、建ぺい率は80％です。
金田東三丁目の隣街である金田東四丁目・中島地区には、第一種住居住宅地域と第一種低層住居専用地域があり、それぞれの建ぺい率は60％、50％に指定されています。そして、新興住宅である請西南・請西東のほとんどが、第一種低層住居専用地域で建ぺい率50％に指定。
商業施設に恵まれた清見台とほたる野は、エリアによって第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）・第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％）・第一種住居地域（建ぺい率60％）に指定されています。

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君津市の中心地である君津駅周辺は商業地域と近隣商業地域に指定されており、建ぺい率は80％です。君津駅にアクセスしやすい中野や大和田、南久保などは、第一種住居住宅と第一種低層住居専用地域に指定されており、ともに建ぺい率60％となっています。
閑静な住宅街である南子安・北子安・杢師・内箕輪の地区は、第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）と第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％）です。また、国道127号沿いは第二種住居地域に指定されており、建ぺい率60％になっています。しかし、国道沿いにある外箕輪三丁目付近は工業施設が建ち並ぶ地域のため、準工業地域で建ぺい率60％に指定されているのです。

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袖ヶ浦市の中心地である袖ヶ浦駅周辺は商業地域に指定されており、建ぺい率は80％です。また、駅から国道16号に出る道路周辺の地域は、近隣商業地域で建ぺい率80％に指定されています。
内房線周辺にある今井や奈良輪は、第一種住宅地域で建ぺい率60％。福王台や神納、蔵波台などの他の住宅地では、第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）・第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％）に指定されています。そして、袖ヶ浦市の海沿いには重化学工業の施設が多くあるため、東京湾側の一帯が工業専用地域に指定されているのです。

富津市にある内房線青堀駅と大貫駅付近は、商業地域・近隣商業地域に指定されており、ともに建ぺい率は80％です。青堀駅周辺地区の大堀は、第一種住居地域で建ぺい率60％に指定。また、大貫駅周辺地区の水越・鶴岡・後鳥婦も第一種住居地域で建ぺい率60％に指定されています。そして、富津市には内裏塚古墳・稲荷山古墳・弁天山古墳があり、それぞれの地区で第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％）と第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％）に指定されています。
富津市の海沿いにある新富は、火力発電所や鉄鋼などの工業施設があるため、工業専用地域や工業地域に指定されているのです。
各地域の用途地域を調べるには、Max Expertの用途地域マップを活用するのがおすすめ。気になる地域を入力すると簡単に用途地域や建ぺい率が調べられます。

参考：富津市HP「市宝探訪（遺跡）」
参考：富津市HP「内裏塚古墳群マップ」
参考：千葉県HP「弁天山古墳」

建築する際に把握しておくべき内容である、建ぺい率と容積率。広い土地を購入しても、指定されている用途地域により、建物の大きさの上限は決まっています。建ぺい率と容積率の仕組みや用途地域の存在を知らなければ、後悔する可能性もあるので建築を進める前にハウスメーカーや工務等の住宅会社へ相談しましょう。

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